教皇尼古拉五世登上世界上最古老的皇座时，罗马的面积和人口（8万人）几乎仅及奥勒留大帝当初创建时（270—275年）的1/10，尚不及威尼斯、佛罗伦萨和米兰。北方蛮族的屡次入侵破坏了境内的主要渠道，7座山丘已无充分的水量足供饮用。承凋袭敝，虽然尚有少部分的小渠道、泉水、贮水池及井水保留下来，但大部分居民都饮用台伯河的河水。境内的居民，绝大多数都居住在不卫生的平原上，经常遭受河水泛滥之灾。邻近沼泽地区是疟疾发源地。一旦发生疟疾，难免蔓延罗马。卡皮托林丘（Capitoline Hill）因为它的斜坡地已成了山羊的放牧区，已被称为卡布里诺山了。帕拉丁曾因其丘上华厦栉比而得名，现在几乎是没有人烟的僻野了，栉比的华厦，已变成脏乱不堪的采矿场。梵蒂冈城在河流的贯穿下，簇拥着日渐衰落的圣彼得教堂，景象萧条，和都市里的小城郊没有两样。某些教堂，如圣玛利亚教堂或圣西西里娅教堂，内部虽美丽如昔，外表却平庸无奇。总之，整个罗马，找不出一所像样的教堂，足以与佛罗伦萨或米兰的大教堂相较；找不出一所像样的修道院，足以与帕维亚相比；找不出一所像样的市政厅，足以与威契尔厅、威尼斯的总督府甚或锡耶纳的公共厅抗衡。几乎所有的街道都是泥泞、污秽不堪，只有极少数的街道铺着圆石子。夜晚，整座城市，仅有几条街道闪耀着荧荧灯火。这些街道，除非遇有特殊的场合，像大赦年或某些非常重要的人物进城时，难得打扫一回。
城市经济主要靠教会的税收维持。畜牧业和羊毛的生产，只是收入的一小部分。农业并不发达，商业更微不足道，至于工业和对外贸易，则因为土匪猖獗、治安不良而无从发展。就社会组织而言，几乎没有维系社会安定的中产阶级，社会的组成只有三种阶级：贵族、教士与平民。贵族们拥有一切不属于教会的领地；他们雇用流氓和无赖组成私人卫队，凭借暴力剥削佃农、平抑叛变。教会对他们的所作所为，也无力干预。某些大的家族——最大者如科隆纳、奥西尼家族等——在罗马及其近郊强占坟墓、浴场、戏院及其他建筑物，作为私人的堡垒，他们的乡村城堡都是为备战而设计的。一般来说，贵族总采取与教皇敌对的立场。他们时或施用压力，以求操纵教皇的选举，或控制教皇。有好几次，他们在城市内制造骚乱，使教皇不得不弃城而逃。庇护二世曾经祷告：愿以任何城市替代罗马，作为他的首都。由此看来，当西克斯图斯四世和亚历山大六世与这些人交战频繁时，我们着实应该原谅他们为保护教皇的权位所作的奋斗。
总体而言，罗马是被教士阶级统治的。教会有各种名目的税收。居民必须依赖各国的贡赋、教会的雇佣及教皇的慈善事业，才勉可维生。他们对任何削减金钱收入的宗教改革都缺乏热心。基于生活需要，他们不再发动武装暴动、驱逐教皇了。暴动虽然没有了，代之而兴的是欧洲向所罕有的尖锐的讽刺。诺瓦纳广场（Piaa Navona）有一座雕像，也许是雕刻希腊的大力士神海格力斯的，被人们改名换姓，称作帕斯奎诺后，被拿来当作最新讽刺诗的公告栏。诗的文体，大多是用拉丁文或希腊文写成的，内容不外乎反对教皇的统治。罗马的市民，并不是完全没有宗教活动。最低限度，在某些时候，他们也会集在一起，接受教皇的祝福。他们很喜欢模仿外国使节亲吻教皇的足底，并以此沾沾自喜，他们对教皇并没有绝对的尊敬。一次，西克斯图斯四世为痛风所苦，不能如期出现在群众面前为他们祝福时，罗马的市民就毫不客气地拿秽语辱骂他。类似这种情形，屡见不鲜，这只是教皇不幸处境的一面而已。自从尤金四世摧毁罗马的共和政府以来，教皇已成为罗马俗界的统治者，还不时要承受市民们惯常加给政府的侮慢。我们真要为教都不幸坐落在全意大利最无法律和秩序可言的城市而慨叹！
教皇自认为在一定的程度及范围内要求尘世的权力是正当的。作为一名国际组织的领袖，他们不能屈服于任何国家之下，如同他们在阿维尼翁所遭遇到的那样。在那种束缚之下，他们不可能公正无私地为全民服务，更谈不上作为各个政府的精神领袖。虽然“君士坦丁的捐赠”之说，显是出于捏造（此事在尼古拉任用洛伦佐·瓦拉时，已予承认），但丕平大帝（查理曼大帝之父）确已将意大利中心地带划归为教皇的领地（755年），并得到查理曼大帝的证实（773年）。在他们的领地之内，教皇早在782年，就开始私铸钱币。几个世纪以来，没有一个国家对他们的这项权利感到怀疑。当时的欧洲各国，都致力于国家的统一运动，教皇领地也不例外，正努力将地方势力和封建诸侯置于中央的管辖下。自尼古拉五世至克莱门特七世，教皇都顺应当时欧洲国家的统治方式，以绝对的主权治理辖内的居民。这种统治方式却遭到当时部分人士的反对。巴黎大学校长让·热尔松就是主张教会民主化最力的人。他要求教会民主，却不要求国家民主。对于教会而言，这种要求显然过分了。在印刷术还没有普及的时代，教会与国家如何实行民主？尼古拉五世即位之后，第7年古登堡才翻印他的《圣经》、第30年印刷术才传到罗马、第48年马努蒂乌斯才首次出版他的著作。在知识不普及的时代，民主政治实在是安全与和平的奢侈品。
教皇的世俗权力直接管辖的区域，是旧时所称的拉丁姆平原。该省位于托斯卡纳、翁布里亚、那不勒斯王国及第勒尼安海（Tyrrhenian）之间。此外，他们也对翁布里亚、马尔凯斯及罗马纳发号施令。这四个地区，延伸于两海之间，在意大利中部构成一条宽阔的地带，大约包括26个城市。遇上有能力的教皇，这26个城市便由教皇的代理人统治，否则便被各辖区的统治者瓜分了。此外，英诺森三世曾与腓特烈二世有过协定，西西里与那不勒斯王国也宣称是教皇的藩属。但这些国家每年的采贡问题，成为雷诺与教皇之间争论的焦点。最后，玛蒂尔达女伯爵也将她的封建领域——托斯卡纳的全部（包括佛罗伦萨、卢卡、皮斯托亚、比萨、锡耶纳及阿雷佐）遗赠教皇（1107年）。在这些地方，教皇只能在名义上充任主权者，很少能够给予实际上的影响。由于教廷内部腐化、军力薄弱、财政枯竭，加之欧洲与意大利的政治混乱不堪，教会与尘界事物的划分混淆不清。因此，几个世纪以来，教皇皆在奋斗中寻求自保之径，以免内受佣兵统领篡夺，外受意大利城邦蚕食。当时意大利的情势，是群雄割据、弱肉强食的局面。米兰时时伺机进犯博洛尼亚，威尼斯攫取拉韦纳之后想进而吞并费拉拉，而那不勒斯何尝不想扩张版图，将它的势力引入拉丁姆平原！面临这些隐忧，教皇很少考虑利用自己有限的军队解决问题，却在外交上下工夫。他们针对强国贪得无厌的弱点，采取均势外交政策，居中翻云覆雨，以强国打击强国，阻止任何一个强国扩展实力，吞并教皇的领域。马基雅维利、圭恰尔迪尼有鉴于此，曾慨叹意大利不能统一，部分原因未尝不是教皇的这一策略使然。但平心而论，教皇除了采取这一不得已的策略勉强可以自保外，又何足以抵挡虎视眈眈的强邻进逼呢？
作为一名政治领袖，教皇认为效法其他世俗统治者的统治之道，为谋求生存的必需途径。迫于环境的需要，举措无论合宜与否，只要能解决问题、平息纷争，就是正当的。因此他们将教会的名器分授予社会上具有影响力、甚或稍有影响力的人，以便偿付政治债务、促进政治目的、网罗有才之士。他们将婚姻视为政治的手段，从而安排了许多政治婚姻，以与王公侯爵，厚结姻亲。他们像尤利乌斯二世一样动兵，像利奥十世一样使用外交的欺骗伎俩。他们建立了一个层级节制的行政体系，组织的庞杂程度不亚于一般国家的政府。教皇颁布的法律也如同其他国家一样严峻。窃盗或骗徒，一经定罪，便由教皇派遣各区的代理人处以极刑。多数的教皇，只要不失官方的礼节，生活总是尽量简朴。对他们的批评，多少掺入个人情感的好恶在内，因此也就不足以采信。至于一般治理教会教务及政务的红衣主教们，情形则大不相同了。他们自视为一个富有国家的参议员，生活极尽奢侈之能事。多数的红衣主教构建邸馆、任用私人，甚至与妇女发生暧昧苟且的行为。总而言之，他们也如同那时代的人们一样，接受的只是极其松弛的道德规范。
作为一名精神领袖，文艺复兴时代的教皇面临一个困难，即如何使人文主义与基督教并存不悖。人文主义是半异端的。教会过去曾一度高举旗帜，要打倒所有异端主义的根、枝叶、教条及艺术。它鼓励、赞助人们摧毁异端的庙宇和雕像。举例来说，奥维托大教堂的兴建，才是最近几年的事，它的大理石部分取自卡拉拉，部分取自罗马的废墟。一位教皇的使者曾出售从古罗马圆形大剧场运来的大理石块，以供人们烧成石灰后作为建筑之用。威尼斯宫大教堂也是1416年圆形露天竞技场毁灭后，才因利乘便、着手动工。尼古拉五世对大兴土木甚感兴趣，而他用于再造罗马宫殿的2500车大理石和石灰石，也是从罗马的大剧场、竞技场及其他古代建筑中搬运过来的。要改变过去一贯反对异端的庙宇及雕像的观念，而采取保存珍惜并收集仅存的古希腊罗马的艺术和古典的态度，必须在教会的传统思想上，做一番彻底的革新。人文主义的声望已如此高涨、新异端运动的潮流如此澎湃，该运动领导者的热诚又是如此强烈，如果教会不能容许这股新兴的力量在基督教生活领域里存在，很可能会丧失意大利甚至整个欧洲的知识分子的支持。幸运的是，教会此时出现了一位热爱文艺的教皇尼古拉五世，适时勇敢地伸展双臂，迎接人文主义，成为新文学与新艺术的领导者。在这个百花齐放的世纪里（1447—1534年），诚如斐勒佛所说的，它给予意大利人民充分的思想自由，给予意大利艺术如此慷慨的赞助和机会，促使罗马成为文艺复兴的中心，并在人类历史上创造了一个光辉灿烂的时代。
