12世纪和13世纪的经济革命，像18世纪和20世纪的经济革命一样，引起了社会和政府的改革。新阶级在经济和政治上赢得了新的势力，也给予中世纪城市刚健英武、好狠斗勇的独立精神，这一点在文艺复兴时期达到高峰。
遗传和环境这两个对立的因素，影响了欧洲的城市和同业公会。它们是罗马自治市的苗裔，还是经济变迁的洪流造就的新的堆积物？许多罗马城市在数世纪的混乱、贫困和衰颓后，仍延续着。但在意大利和法兰西南部，少数城市保留了古罗马制度，存续古老的罗马法的城市就更少了。阿尔卑斯山之北，蛮族的法律已取代罗马传统，有些日耳曼部落或乡村的政治习俗甚至渗入了古老的自治市。大部分的北阿尔卑斯城市仍归属封建领地，直接被封建领主的意志或其委派的人统治着。对于条顿征服者而言，自治市的制度是外来的，而封建组织是当地固有的。意大利以外，中世纪城市因新的商业中心、阶级和势力的形成而兴起。
封建城镇通常坐落于高地和道路交会处，或沿着攸关生命的水路，或在边境。在封建城堡或设防的修道院围墙四周，城镇人民或市民缓慢地发展起小型工业和商贸。当挪威人和马札儿人的侵扰已告平息，这种围墙外的活动迅速扩展，店铺增加，商人、工匠等从暂时逗留变为城镇的固定居民。但战火一起，不安定又降临。于是，居于围墙外的人，着手建筑第二道围墙，比封建城堡的护城壕更阔大，用以保护自身、商铺和财富。封建领主或教皇仍拥有和统治这一扩建了的城镇，作为其领地的一部分。但是，逐渐增长的人口日趋商业化、世俗化，封建税费和控制、束缚令他们烦恼焦虑，他们计划赢得自治市的自由。
出于旧的政治传统和新的行政的需要，一个由市民和官吏团组成的会议开始成形。渐渐地，这“自治团体”（commune）政治组织规划城市的种种事宜，顺理成章，也就成为地理上的组织。到11世纪末，商界领袖开始要求封建领主给予城市自由特许状。他们以狡猾的手段使领主之间不和——贵族与主教敌对，骑士反对贵族，国王敌视他们每一位。市民运用各种不同的方法，以期达成城市的自由：他们郑重宣誓拒绝并抵制向贵族或主教缴纳税金；他们交给领主少许的款项或年金，以取得特许状；在皇室领地内，他们借着金钱或在战争中服役而取得自治权；有时候他们清楚地宣布独立自治，发动暴力革命。图尔为赢得自由，战斗过12次。领主们因贫困或负债，特别是在筹备加入十字军东征时，贩卖自治特许状给其封建领地内的各个城市。许多英格兰城市都是以此从理查一世那里取得地方自治权。一些领主，特别是在佛兰德斯，给予城市不完全的自由，因为那些城市的商业发展使领主的收入增长。修道院院长和主教抵制得最久，因为他们的圣职誓言使他们不能减少修道院或主教辖区的收入——仰赖它，许多教会活动才有资金支持。所以，城镇与它们的教会领袖的斗争最激烈、最漫长。
西班牙国王赞助自治团体，以遏制讨厌的贵族阶级势力的发展，皇室的特许状多，给得又慷慨。莱昂于1020年从卡斯提亚国王手中取得特许状，布尔戈斯于1073年，纳赫拉于1076年，托莱多于1085年取得。接着，孔波斯特拉、加的斯、巴伦西亚、巴塞罗那也取得了特许状。帝国与教皇为了叙爵和教会与国家之间的其他冲突而发动战争，彼此消耗，两败俱伤；日耳曼的封建制度和意大利城市的繁荣却得益于此。意大利北部获得空前绝后的政治力量，阿尔卑斯山的水流注入伦巴底和托斯卡纳的大河中，便利商业并滋润平原，使阿尔卑斯山以北的欧洲和西亚商业会聚于意大利北部。在那里，产生富有的资产阶级，他们的财富用来修复古城，兴建新城，赞助文学、艺术，骄傲地摆脱封建束缚。来自乡村城堡的贵族们在反自治市运动上打了一场败仗，于是屈服下来，定居城市，效忠自治市。伦巴底几个世纪以来，真正掌权的统治者是主教，而今在他们长期忽视其权威的教皇的协助下，被削弱了。我们得知，在1080年，有所谓的执政官管辖卢卡，1084年比萨也有了，1098年在阿雷佐，1099年在热那亚，1105年在帕维亚，1138年在佛罗伦萨，先后设立了执政官。意大利北部城市的自治持续到15世纪，承认正统的帝国主权，并以其名义撰写国家文件。然而，事实上，它们仍是自由的。古代的城邦旧制，及其全部的混乱和激励作用，又告复苏。
在法兰西，城市获得解放，经历了漫长而时常是血腥暴力的斗争。在勒芒（1069年）、坎布雷（1076年）、兰斯（1139年）等地，居于统治地位的主教挟破门律或武力之威，成功地镇压了市民组织的自治团体。在努瓦永，其主教自动授予城镇特许状（1108年）。圣昆廷于1080年争取到了自由，博韦于1099年，马赛于1100年，亚眠于1113年相继胜利。1115年，在莱昂，市民趁腐败的主教不在之际建立自治组织。等他回来时，则贿赂他保护此组织。一年后，他说服国王路易六世压制这一组织。以后的事，从僧侣吉贝尔的有关记载，我们可以看出自治革命的激烈：
复活节周第五天……全城嚣声鼎沸，人们呼叫“自治团体！”……市民佩带刀剑、战斧、弓、手斧、木棍、长矛，大批拥入主教宫中……贵族们从四面八方协助主教……而主教借着少数助手以石头、箭矢抵抗……他自己躲入桶里……恳求他们，并答应不再做主教，将赐予他们无数财富，然后引退，离开这片国土。但他们心肠冷硬如铁，继续取笑他。一名叫贝尔纳的，举起战斧，残忍地砍穿这一位虽是罪人，却也是圣者的脑袋。他倾倒在扶着他的人手中，尚未落地就死了，而且，在眼下鼻梁上凹处又挨了一拳。他们处决了他，把双腿砍掉，身上还加上许多伤痕。蒂博看中主教手指上一枚戒指，拿不下来，于是砍掉其手指。
大教堂被纵火焚毁，倾圮在地。抢劫者想一箭双雕，接着焚烧贵族的住宅。一支王室军队猛烈攻城，会合贵族和教士大肆屠杀民众。自治团体被镇压，14年后才得以恢复，市民们虔敬地重建起被毁坏的大教堂。
这场斗争持续了一个世纪之久。维泽莱的人民于1106年杀死修道院院长阿诺（Arnaud），建立起一个自治组织。奥尔良于1137年揭竿而起，但失败了。路易七世于1146年给予森斯特许状，但3年后，因当地修道院院长的再三请愿又撤回，这座城市建在这位修道院院长的领地上。人们杀死修道院院长及其侄子，但没能再组建自治组织。图尔奈的主教打了6年（1190—1196年）仗，才把自治组织推翻。教皇将所有市民处以破门律。1194年，复活节的星期日，鲁昂的人民劫掠大教堂教士的住宅。1207年，教皇下令停止该城一切教权。1235年，在兰斯城内，运来重建大教堂的石头，被人民夺取，用作反抗高卢最高教会领袖的武器。主教和教士逃逸，两年后才回来。那时，教皇已说服路易七世撤销自治团体。法兰西许多城市直到大革命时，才真正建立起自由，但法兰西北部的大部分城市皆于1080至1200年间获得自由，在自由的激励下，它们迈入最伟大的时代，修建哥特大教堂是自治团体的成果。
在英格兰，国王给予城市有限的自治权，借此赢得它们的支持，以对抗贵族。“征服者”威廉赐予伦敦这种特许状。亨利二世也赐特许状给下列诸城——林肯、达勒姆、卡莱尔、布里斯托尔、牛津、索尔兹伯里和南安普敦。1201年，剑桥从约翰国王手中取得自治权。佛兰德斯宫廷给予根特、布鲁日、杜埃、图尔奈、里尔等城市以实际的让步，但拒绝完全的自治权；来登、哈勒姆、鹿特丹、代夫特（Delft）和其他荷兰城市，也于13世纪获得地方自治权。在日耳曼，解放运动早已开始，而且大部分是和平解决。几个世纪以来，以帝王的封侯身份统治这些城市的主教，也让科隆、特里尔、梅斯、美因茨、施派尔、施特拉斯堡、沃姆斯等城市自选其地方官员，并制定自己的法律。
12世纪末，自治革命已在欧洲西部取得胜利。城市虽然很少完全自由，但至少已摆脱其封建领主，停止或减少封建税收，并大大限制了教会的特权。佛兰德斯的城市禁止新建修道院和遗赠土地给教会，它们限制教士受主教法庭审判，驳斥教会对小学的控制。从商的资产阶级已控制了整个城市和经济生活，几乎在所有的自治市，商人同业公会都被承认为自治团体。有些地方，自治组织和商人同业公会是同一组织。通常这二者是分开的，但自治组织很少反对商人同业公会的利益。伦敦市长由城市商人同业公会选出，千年以来，第一次出现这种情况——拥有金钱者远比拥有土地者更有权势，贵族和教士受到新兴财阀的威胁。商人资产阶级甚至较古代更会利用其财富、力量和才能，而在政治上取得优势。在大多数城市，他们将贫者排斥于议会和公职之外，压迫劳工和农民，垄断商业利益，向社区课以重税，耗费大半的收入用于内争或外战以争取市场，摧毁竞争者，极力压制工艺协会，不给予他们罢工的权利，甚至放逐或处死反抗的工人。他们又规定价格和薪金，只顾其自身利益，严重地损害了工人阶级。法国大革命中，封建贵族失败，胜利的成果主要是由商人阶级享有。
无论如何，自治市是人类自由的再次肯定，意义深远。市区钟楼钟声一响，市民们聚集起来，选出市府官员。城市自组队伍来保卫全城，曾在莱尼亚诺一地击败日耳曼皇帝训练有素的军队（1176年）。义勇军有时也会成为战场上的敌人，耗竭双方之力。虽然不久行政会议的成员仅限于少数商业贵族，但市政大会（municipal assemblies）是自提比略以来第一个代议政府。应该是他们，而非《大宪章》，开今日民主政治的先河。封建遗俗或部落法律——根据几个人的证词，对嫌疑犯作无罪判决、决斗裁判、神裁判法——被依法而有条理的详考证据的审判方式取代。法律的延误减少了，法律契约代替封建身份和效忠，整个商业法为欧洲生活塑造了新的秩序。
这种新的民主政治立刻跃入国家所有式的管理经济。自治市自铸货币，管理、监督公共事业，修筑道路、桥梁、运河，铺设街道，使食物供给系统化，禁止垄断、层层盘剥，使买方和卖方直接在市场和市集交易，详察度量衡制度，检验货品，惩罚生产劣质产品，控制进出口贸易，存粮以应饥年之虞，关键时刻以合理价格售粮，对基本食品和啤酒进行价格管制。当价格太低而妨碍优良产品的生产时，则允许某些批发价通过竞争而提高水平，但另外设立管制面包和麦酒的法庭，使此类必需品的零售价能随小麦或大麦的价格变动，定期出版合理价格表。它们认为每一种货品必有一“公道价格”，相当于材料和人力的总和。这一理论忽略了供需之间的关系和币值的变动。有些自治市——如巴塞尔或热那亚，盐是专卖的；其他地方如纽伦堡，自制啤酒，或存储五谷在市府仓库。货物的流通因城市保护关税而遭遇阻碍。有时，要求过往商人在过境之前先拍卖其货物，这些规定常被狡猾的市民破坏。“黑市”很多，很猖獗。这许多限制法规往往害多于利，不久即告终止。
大体而言，中世纪自治市的工作，的确得归功于那些商人的技艺和勇气，由于他们的领导，欧洲在12世纪和13世纪得享繁荣——罗马衰亡后的第一个繁荣局面。尽管疫病、饥荒、战争频仍，欧洲的人口在自治制度下迅速增长，为千年来所未见。欧洲人口于2世纪开始减少，9世纪时达至最低点，从11世纪到黑死病流行（1349年），人口因为商业和工业的复兴而增长，在摩泽尔河和莱茵河之间的地区，人口可能增加了10倍。法兰西人口达到2000万人——几乎不比18世纪少。经济革命导致人们从乡村迁入城市，正如近代出现的情形一样。君士坦丁堡有80万人，哥多华和巴勒莫各有50万。但在1100年，只有少数阿尔卑斯山北部城市人口达到3000人。1200年，巴黎人口已达10万，杜埃、里尔、伊普尔、根特、布鲁日各约5万人，伦敦2万人。1300年，巴黎有15万人，威尼斯、米兰、佛罗伦萨各10万人，锡耶纳、摩德纳达3万人，吕贝克、纽伦堡和科隆各2万人，法兰克福、巴塞尔、汉堡、诺维奇、约克各1万人。当然，这些统计数字只是估计。
人口剧增是经济发展的原因和结果：人口增长得益于生命和财产获得较好的保障，通过工业，天然资源得以尽其用。更因财富和贸易的兴盛，食品、货物流通广阔。相对地，人口增长意味着商业和工业市场扩展，也开拓了文学、戏剧、音乐和艺术诸领域。自治市之间的竞争心理使它们将财富投入建设教堂、市政厅、钟塔、喷泉、学校和大学。随着贸易路线延长，文明跨越高山海洋而得以交流，从伊斯兰国家和拜占庭传入意大利和西班牙，进而越过阿尔卑斯山进入日耳曼、法兰西、佛兰德斯和英格兰。“黑暗时代”已成过去，整个欧洲开始复苏，以生龙活虎的姿态崛起于人间。
但我们也不宜将中世纪的城市理想化。它风景如画，山上矗立城堡高墙，教堂和城堡、公共广场四周环绕着草屋、瓦舍、商店。但其街道大多狭窄，曲折小巷（起防卫和隐蔽的作用）中人和动物穿梭来去，夹杂蹄声、语声和屐声，没有机器来骚扰他们的肌肉和神经。许多城市住家周围有花园、鸡笼、猪栏、牛舍、粪堆。伦敦一地算较苛求，下令“凡养猪者，让他养在自己家中”；其余地方，猪则可以自由穿行于户外的垃圾堆中。有时，倾盆大雨使河水猛涨，转眼在田野上和城市中泛滥，于是人们划着船进入威斯敏斯特。雨后街道泥泞数日，男人穿长靴，贵妇则坐在马车或椅子上颠簸绕过小坑洞前行。13世纪，一些城市以圆石铺大道，但大部分城市均未铺路。修道院和城堡都有良好的排水系统，茅舍小屋则无。到处可见长满青草或沙石遍布的广场，那里总有一个抽水机供人饮用，还有水槽供过路家禽解渴。
阿尔卑斯山北麓的房子大多是木结构的，只有最有钱的贵族和商人以砖或石造屋。火警频仍，火灾常不可遏止地横扫全城。1188年，鲁昂、博韦、阿拉斯、特鲁瓦、普罗旺斯、普瓦蒂埃和穆瓦萨克等皆曾毁于大火，鲁昂在1200年和1225年间遭逢火灾达六次之多。瓦顶于14世纪才流行，救火队自水源地传递水桶以灭火，英勇无比但没有效率。看守者带有长钩，以破坏正被烧着而威胁到其他建筑的房子。因为人们都想靠近城堡而居以策安全，楼房应运而生，有高达六层的。楼上风景迷人，但令人担忧地悬于街道之上。城镇曾下令限制建筑物的高度。
尽管有这些困难，中世纪的城市生活仍然很有趣。市场拥挤，喧闹嘈杂，衣着货物琳琅满目，小贩高声叫卖，工匠推销手艺。巡回演出者在广场演出神迹剧或神秘剧；又有宗教游行经过，跟着高傲的商人和魁梧的工人、华丽的花车、庄严的祭袍和激昂的歌声前行；一些壮丽的教堂堪称伟大的建筑；一些漂亮姑娘倚靠在阳台边上；城镇钟楼召唤市民集会或武装。太阳下山，晚钟鸣响，催促众人赶快回家，街道没有路灯，只有窗边的烛光照明，偶尔有圣殿门前点着油灯。夜间市民行走，常令其仆人擎炬或执灯笼，佩带武器走于前方，因为警察人数极少。聪明的市民早早休息，避开漫长而尚未文明化的夜晚，他知道晨曦一至，鸡鸣不已，百业待举。
