投资项目可行性报告写作技巧与范例
[概念]
投资项目可行性报告是指对投资项目所涉及的“纵向”、“横向”因素进行关联性、可行性分析，最终得出这个项目是否值得投资的结论。可行性报告是评估项目风险与回报的最初级文件，是对投资者的第一份承诺书
[技巧]
般来说，一份完善的投资项目可行性报告具有如下几个特点。
第一，宏观与微观数据并存。报告中既要有量化的数据又要有宏观的预测
第二，实施项目方法应写得貝体，有可操作性。
第三，对市场和潜在市场、用户和潜在用户、竟争和潜在竟争、风险与潜在风险进行分析，对客观环境可能发生的改变做出预测。
[范例]
xx温泉度假村投资可行性研究报告
项目简介
1.××度假村简介
x温泉位于xx，以xx为中心，南北长xxm，东西宽面积约
x温泉度假村项目意在打造一个以xx温泉为旅游媒介，以自然资源为特色的旅游休闲胜地，能够为国内外的游客提供健康、休闲、内容丰富的“绿色假期
x度假村占地xx亩，三面环山，内有坡地，果树茂密，环境极佳，是都市人休闲度假的好地方。度假村选址近邻海边，可以欣赏海上日出、日落，也可到海里游玩。因此在此建立旅游度假村既适合商务旅游，也适合家庭、个人度假。度假村周边无任何工业企业，这也为项目将来的发展提供了广阔的空间
2.地理位置及交通情况
x度假村地处低纬度地区，常年雨量充沛，阳光充足，气候湿和，属南亚热带季风气候区，陆地常年葱绿，生机盎然。其所在的ⅹ县充分发挥地缘、人缘等优势，大力发展具有地方特色的区域旅游经济，从而促进了全县国民经济持续、快速、健康发展，综合经济实力不断增强。
作为旅游度假村，交通是一个非常重要的因素。xx县交通便利，离广州、深圳、汕头、香港都很近，各有多班巴士到达，车程不到2小时，特别适合短期度假、休闲旅游，投资硬环境较好。
通过前面的介绍和分析，我们可以确定，在x建立温泉度假村具有良好的经济发展前景
二、战略规划与经营项目建议
1.战略规划
目前，x地区已开发的温泉度假村大多以“健康”为宣传主旨，单纯突出温泉的医疗效果，定位过于狭窄。另外，由于定位上的雷同，无法让旅客区分各自的特色，导致市场竞争激烈，顾客忠诚度低，度假村盈利水平有限。随着新的温泉度假村的不断开发，原有的温泉度假村面临着设备老化、服务项目缺乏创新等问题，经营陷入尴尬局面。因此，把握旅游者的消费趋势，延长温泉度假村的产品寿命，增大盈利空间，提高利润水平，是本项目需要面临的最大挑战。
投资度假村项目除了要充分挖掘温泉独特的健康、医疗文化外，还应拓宽思路，充分利用度假村内的自然山区资源，在食、住、行、游、购、娱各个方面突出其完全生态、自然、环保的特点，为旅客提供健康、休闲、内容丰富的“绿色假期
2.经营项目建议
在末进行项目的总体规划前，我们建议x温泉度假村的经营项目主要由温泉会所、温泉别墅、生态农庄和室外娱乐场四大部分组成，相关的设施要求具体如下：（略）
三、市场分析、预测与营销策划
1.市场分析（略
2.市场竞争分析
虽然发展前景看好，但投资该项目的市场竞争也是非常激烈的。第从省内来看，国家级度假村有x个；省级x个；其他还有x个。在市场竞争不断加剧的基础上，度假村唯有充分发挥自己的特色优势，完善各方面的服务意识，才能更好地吸引客户，为进一步发展创造空间
第二，就温泉项目而言，省内大约有300多个温泉点，大部分集中在ⅹx地区。这些温泉既包括已经开发并已出现老化现象的从化温泉，也包括最近几年开发的新项目。此外，×x地区还存在大量的温泉未开发，这些未开发的温泉又构成了本项目的潜在竞争者。
第三，在x温泉的附近，既有未开发的温泉，也有已经开发的温泉。
另外，近期将有一批新的温泉度假村诞生。
四、营销推广
由于市场竞争激烈，ⅹx温泉度假村要想在众多的温泉度假村中脱颖而出，除了要有正确的市场定位外，还必须加大营销推广的力度。温泉度假村必须在项目开发伊始就设立专职的市场营销部门，全面负责营销调硏、制订营销计划、设计营销组合、开展促销活动，并增加与其他部门的沟通协调。
1.开发建设期的营销推广重点
在温泉度假村开发建设期间，市场营销部门的工作重点是迅速提高知名度，创建品牌
2.实际运营期的营销推广重点
当xx温泉度假村初步打开市场，进入实际运营期后，营销推广的重点就由迅速提高知名度转向吸引新顾客，争取回头客
五、项目投资
1.需要投入的资金
x温泉度假村是集度假、娱乐、休闲、健身、理疗为一体的综合服务项目，且处于尚未开发阶段，工程量比较大，所需资金较多需要新增投资
元，投入资金的用途和使用计划
2.营业收入
根据前面所做的市场预测，营业收入初步估算如下：（略）
3.营业成本（略）
4.利润（略）
5.投资回收期（略
6.度假村项目总体经济评价（略）
7.盈亏平衡和敏感性分析（略）
六、投资建议
1.项目的优势与风险
经过调查和以上的分析，我们认为该项目具有如下优势。
（1）该项目市场主要针对香港、深圳、东莞和惠州地区，这些地区有定的客户来源和交通便利条件
（2）该项目不是一个孤立的度假村，它可以与xx县其他旅游资源配套
从而形成—个完整的有特色的海滨旅游线
（3）从经济效益上分析，该项目的经济效益是可观的；
（4）该项目处在设计和建设的初期，可以在吸收国内外优秀度假村先进经验的同时，进行自我创新，建设一个明显区别于竞争对手的特色度假村以吸引游客。
但该项目同时也存在着以下不可忽视的风险
（1）市场竞争激烈。该地区温泉资源丰富，面临着强有力的竞争对手和大量的潜在竞争对手
（2）温泉的质量和可开采的温泉寿命对本项目的成败至关重要，但目前没有权威的地质勘察资料和温泉质量分析报告。
（3）度假村内项目的设施对吸引顾客非常重要。要体现出度假村的健康休闲特性，就需要建设和经营一批特色项目，这在成本效益上也是有风险的。
（4）度假村日常的经营管理是投资者所不熟悉的领域
（5）如果本项目纳入xx海滨旅游线，必须获得有关政府部门的批准和旅行社的大力支持，这就要求我们必须与有关部门建立长期的联系，需要前期做许多工作。
（6）虽然从项目的经济分析看，项目的投资利润率较高，但该项目对营业成本的变动和游客人数的变化特别敏感，在收费不变的情况下，如果游客人数低于x×人，就有可能亏损
（7）项目投资的绝对额相对较大，一旦投资决策失误、预算相差很大就必须要追加投资。投资方必须要有大量的资金，提前做好追加投资的准
2.建议
第一，进行地质勘探，在确定湿泉资源本身优质的前提下，再决定投资，与地方政府正式签订投资合同。然后，请专业的设计公司对度假村进行全面规划和设计。
第二，分两期进行项目投资。第一期主要是温泉会所和部分别墅的建设以及整个度假村的绿化、道路建设等；第二期为生态农庄和室外娱乐场的建第三，投资方可与当地其他投资者合作，以降低投资风险。
第四，项目实施前注意培育市场，有目的地利用新闻媒介和其他渠道宣传该项目。
第五，可聘请专业经理人进行项目的经营管理
